Mieszkanie: dopuszczalne zużycie, czy już szkoda?

Mateusz Madany        09 marca 2017        Komentarze (1)

W jakich przypadkach właściciel ma prawo zatrzymać część kaucji przy odbiorze mieszkania?

Z własnego doświadczenia wiem, że to pytanie w praktyce często prowadzi do różnicy zdań między właścicielem i lokatorem. Takie rozbieżności przy rozwiązywaniu umowy najmu i przekazaniu mieszkania bardzo szybko mogą prowadzić do eskalacji sytuacji i sporu prawnego, gdzie wymagana jest pomoc adwokata. Przepisy prawne oraz bogate orzecznictwo austriackich sądów jednak bardzo jasno określają zasady, kiedy potrącenie kosztów naprawy przez właściciela mieszkania z kaucji jest uzasadnione.

mad-house-37992

Ściany

Obowiązuje prosta zasada: pojedyncze otwory w ścianach po śrubach lub gwoździach służące zawieszeniu szafek lub obrazów traktuje się jako normalne zużycie. Oznacza to, że nie muszą być usuwane na koszt lokatora. Tym samym koszt tego typu poprawek nie może być potrącany z kaucji przez właściciela. Jedynie w przypadku rażąco dużej ilości otworów (w jednym z orzeczeń sąd stwierdził 110 otworów w dwóch pokojach) właściciel ma prawo odnowienia ścian na koszt lokatora.

Malowanie

Jeżeli w trakcie trwania umowy najmu lokator wymalował ściany na nowy kolor, wówczas – w myśl aktualnego orzecznictwa – nie ma obowiązku przywrócenia pierwotnego koloru przy zdawaniu mieszkania, o ile kolor dobrany przez lokatora odpowiada kolorom tradycyjnym. W Praktyce oznacza to, że przede wszystkim w przypadku kolorów zwyczajowo stosowanych, jak np. biały, kolory pastelowe etc. lokator nie będzie miał obowiązku wymalowywania na nowo ścian. W przypadku kolorów nietypowych, jak np. czarny lub rażący czerwony właściciel może domagać się przywrócenia klasycznego koloru.

Warto zauważyć, że nawet jeżeli umowa najmu przewiduje, że lokator ma zwrócić mieszkanie wymalowane w kolorze białym, nie oznacza to, że lokator musi wymalować mieszkanie na nowo tuż przed wyprowadzką i zdaniem mieszkania.

Podłogi

Jeżeli parkiet wykazuje pojedyncze zarysowania wynikłe z przesuwania mebli, to traktuje się to jako normalne zużycie powstałe podczas użytkowania mieszkania, które jest już uwzględnione w miesięcznie opłacanym czynszu. Także w takim przypadku właściciel nie ma prawa potrącenia kosztów naprawy tego typu „usterek” z kaucji.

Również przy poważniejszych „szkodach” należy zawsze ocenić sytuację z szerzej perspektywy i przy uwzględnieniu wieku użytkowanych przedmiotów. Tak np. w przypadku użytkowania lokalu przez 10 lat i pełnym zużyciu znajdujących się w nim dywanów lub tapet, należy przyjąć, że ich wartość po tak długim okresie eksploatacji jest równa zeru. Tak więc, także w takich przypadkach właściciel nie będzie się mógł skutecznie domagać zwrotu ich wartości od lokatora.

Łazienka

Drobne poprawki w łazience, jak np. otwory w płytkach po szafkach lub wieszakach na ręczniki również traktuje się jako formę normalnego zużycia uwzględnioną w miesięcznym czynszu. Tego typu otwory muszą zostać zaakceptowane przez właściciela bez prawa do zwrotu kosztów ich usunięcia.

Warto przede wszystkim dobrze udokumentować stan mieszkania w momencie odbioru oraz w chwili wyprowadzki. W tym celu pomocne mogą być np. zdjęcia całego lokalu zrobione telefonem. W wielu przypadkach właściciel będzie się także domagał sporządzenia protokołu odbioru lub przekazania mieszkania, w którym oprócz stanu liczników i przekazanych kluczy powinny zostać zawarte wszelkie informacje dotyczące bieżącego stanu lokalu, znajdującego się w nim wyposażenia i ewentualnych szkód.

W najbliższy czwartek, 26.01. zapraszamy wszystkich czytelników naszego bloga oraz każdą osobę zainteresowaną najmem lub kupnem nieruchomości w Wiedniu na bezpłatne spotkanie informacyjne. Na tym spotkaniu uzyskają Państwo cenne informacje na temat najmu mieszkań, wysokości czynszu, kaucji oraz swoich praw w przypadku nadużyć.

Osoby zainteresowane kupnem nieruchomości w Austrii dowiedzą się, jak wygląda procedura kupna oraz z jakimi kosztami jest związana.

Bardzo serdecznie zapraszamy i cieszymy się, że będą Państwo mogli poznać adwokatów z naszej kancelarii osobiście.

plakatpolonika

Prowizja maklera przy najmie nieruchomości w Austrii

Mateusz Madany        14 października 2016        Komentarze (0)

Wynajem mieszkania lub lokalu wiąże się często z koniecznością opłacenia maklera nieruchomości. A czy wiesz, że stawki jakie maksymalnie może pobierać makler są w Austrii uregulowane prawnie?

Z poniższego tekstu dowiesz się, jakich prowizji może domagać się makler nieruchomości.

A photo by Jeremy Beadle. unsplash.com/photos/qnU-UR0o5X8

Makler w pierwszej kolejności świadczy usługę poszukującemu mieszkania lub lokalu. Jeżeli oferowany obiekt spełnia nasze oczekiwania i dochodzi do podpisania umowy, wówczas makler będzie się od nas domagał prowizji za pośrednictwo w transakcji.

Wysokość prowizji nie jest jednak dowolna. Maksymalne stawki jakie makler może pobierać za swoje usługi reguluje specjalna ustawa o usługach maklerskich (Immobilienmaklerverordnung).

W przypadku umów najmu na czas nieokreślony albo określony, jednak dłuższy niż 3 lata:

  • maksymalnie 2 czynsze + 20% VAT (dotyczy najmu i podnajmu lokali mieszkalnych i domków jednorodzinnych)

W przypadku umów na czas określony do 3 lat:

  • maksymalnie 1 czynsz + 20% VAT

W przypadku wynajmu poszczególnych pomieszczeń mieszkalnych (np. pokój w mieszkaniu):

  • maksymalnie 1 czynsz + 20% VAT

W przypadku późniejszego przedłużenia umowy najmu (tak, że umowa dopiero po przedłużeniu przekroczy okres 3 lat) makler może domagać się uzupełnienia prowizji o kwotę w wysokości ½ czynszu + 20% VAT.

W powyższych przypadkach „czynsz” liczy się jako czynsz netto i opłaty stałe (Betriebskosten).

Prowizja należy się maklerowi od chwili, kiedy faktycznie dojdzie do podpisania umowy najmu. To oznacza, że przed zawarciem umowy maklerowi nie należą się jeszcze zaliczki, przedpłaty, wpłaty etc.

Mateusz Madany, adwokat austriacki

Jeśli uważasz nasz artykuł za ciekawy, kliknij „Like” na Facebooku.

Jeśli uważasz, że ten artykuł może się komuś przydać, kliknij „Share”, aby dotarł również do Twoich znajomych.

Czy muszę wpłacać kaucję? Czy moje pieniądze procentują? Co zrobić, by odzyskać kaucję? Na te pytania odpowiesz śpiewająco po przeczytaniu naszego artykułu.

kaucja

Osoba wynajmująca mieszkanie (np. właściciel) może w Austrii uzależnić podpisanie umowy najmu mieszkania (lub lokalu) od wpłacenia kaucji przez najemcę .

Celem pobrania kaucji  jest z jednej strony zabezpieczenie roszczenia wynajmującego z umowy najmu (np. czynszu), z drugiej zaś ochrona przed ewentualnymi szkodami w mieszkaniu.

Ustawa o najmach (Mietrechtsgesetz) nie reguluje dopuszczalnej wysokości kaucji. Wysokość kaucji to zatem kwestia  do indywidualnego ustalenia między wynajmującym a najemcą. W Austrii utarło się, że wysokość kaucji przyjmuje się w wysokości 3 czynszów brutto (czynsz netto + opłaty stałe + 10% VAT).

Kaucja może zostać przekazana w gotówce lub w formie książeczki oszczędnościowej. Jeżeli przekazywana jest w gotówce, wówczas wynajmujący (przeważnie właściciel) jest zobowiązany do złożenia kwoty w formie książeczki oszczędnościowej w banku lub zastosowanie innej formy gwarantującej  odpowiednie oprocentowanie.

Przy zakończeniu najmu mieszkanie powinno być zwrócone w takim stanie, w jakim zostało wynajęte. Dopuszczalne są ślady normalnego zużycia (np. nie ma odógrnego obowiązku wymalowywania mieszkania, jeżeli nie zostało to wcześniej ustalone w umowie i uwzględnione w czynszu). Zaleca się zarówno przy wprowadzaniu jak i wyprowadzaniu sporządzić dokładny protokół przekazania mieszkania.

Po zdaniu mieszkania, jeżeli stan odpowiada stanowi przy wynajmie, wynajmujący jest zobowiązany do bezzwłocznego zwrotu kaucji wraz z naliczoonymi odsetkami bamkowymi wynajmującemu.

Jeżeli wynajmujący bezpodstawnie odmawia wypłacenia kaucji, należy  domagać się zwrotu na drodze prawnej. Ponadto w Wiedniu istnieje możliwość złożenia specjalnego wniosku do MA50 o zwrot kaucji.

Mateusz Madany, adwokat austriacki

 

Jeśli uważasz nasz artykuł za ciekawy, kliknij „Like” na Facebooku.

Jeśli uważasz, że ten artykuł może się komuś przydać, kliknij „Share”

Nabycie nieruchomości w Austrii – ile to tak naprawdę kosztuje?

Mateusz Madany        22 września 2016        Komentarze (0)

Jeśli rozważasz zakup nieruchomości w Austrii ten artykuł jest zdecydowanie dla Ciebie. Dzięki niemu unikniesz niespodzianek, gdyż oprócz samej ceny za nieruchomość uzgodnionej ze sprzedającym, musisz uwzględnić szereg dodatkowych opłat wiążących się z ostatecznym nabyciem nieruchomości.

Do najważniejszych opłat należą:

Prowizja maklera:

Zdecydowana większość nieruchomości na rynku austriackim oferowana jest obecnie przez biura maklerskie. W przypadku cen powyżej € 48.448,51 makler za swoje usługi może domagać się wynagrodzenia w wysokości 3% netto (+ 20% VAT) od ceny nieruchomości.

Grunderwerbsteuer (podatek od zakupu nieruchomości):

Zasadniczo nabycie nieruchomości drogą kupna podlega opodatkowaniu w wysokości 3,5% od ceny kupna nieruchomości. Podatek ten musi zostać odprowadzony do
Urzędu Skarbowego jeszcze przed uzyskaniem wpisu przyszłego właściciela do księgi wieczystej.

Eigentumseintragungsgebühr (opłata sądowa od wpisu prawa własności do księgi wieczystej):

Konieczna do uregulowania jest także opłata skarbowa za dokonanie wpisu prawa własności do księgi wieczystej w wysokości 1,1%. Także tutaj jako podstawa obliczenia „wpisowego” służy cena nieruchomości wykazana w umowie kupna-sprzedaży.

Koszty sporządzenia umowy przez adwokata i koszty uwierzytelnienia podpisów:

Także tutaj jako podstawę do ustalenia wynagrodzenia przyjmuje się zasadniczo według wysokości ceny nieruchomości. Koszt sporządzenia umowy, przeprowadzenia bankowego rachunku powierniczego oraz obliczenia i odprowadzenia podatków uzgadnia się indywidualnie z adwokatem. Jako wartość orientacyjną można przyjąć około 1%-2% netto od wartości ceny nieruchomości, w zależności od złożoności transakcji (np. wpisania hipotek do księgi wieczystej). Koszt uwierzytelnienia podpisów notariusz nalicza według taksy notarialnej.

M.M.

koszt